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venerdì 30 Novembre 2012, 16:38

I conti della Continassa

Ha suscitato un certo scalpore, ieri, la contestazione al Comune di qualche centinaio di tifosi del Toro, che in occasione dell’intitolazione al Grande Torino della piazza davanti allo stadio Olimpico hanno rumorosamente criticato l’operazione di cessione alla Juventus dell’area Continassa, esibendo cartelli con la scritta “0,58 € sul campo”, con riferimento al prezzo dell’area al mq e all’anno, praticato dal Comune alla Juventus, che noi per primi avevamo calcolato nella nostra analisi dell’operazione e che ha poi fatto il giro dei media anche nazionali.

In serata, e poi stamattina, si sono scatenati tutti i media: TGR Piemonte, La Stampa, Repubblica, persino Tuttosport hanno riportato con evidenza i conti secondo l’amministrazione, la quale dice: i 10,5 milioni di euro vanno divisi non per i 180.000 mq di superficie dell’area ma per i 33.000 mq degli edifici che saranno costruiti; così facendo, viene 318 euro al mq. Vorrei allora spiegare un po’ più approfonditamente le cifre in gioco, così ognuno potrà decidere se preferisce il conto fatto da Fassino e dall’assessore Curti oppure quello che ho fatto io.

Intanto, l’idea di dividere solo per i mq costruiti è un po’ strana: è come dire che se io voglio un terreno pubblico per un uso che non prevede di costruirci sopra, ad esempio per giardino o parcheggio privato, il Comune me lo deve dare gratis. Intorno agli edifici non ci saranno solo, come dice l’amministrazione, “strade e piazze” – anche perché riempire 180.000 mq di strade e piazze è un po’ duro – ma ci saranno giardini e spazi a diretto servizio della sede sociale, dei palazzi e delle attività commerciali della Juventus, su terreni che per i prossimi 99 anni saranno in possesso della Juventus. Non si capisce perché il terreno per costruire tutto questo dovrebbe essere gratis.

Ma anche seguendo questa linea, l’assessore arriva a cifre che in realtà sono simili alle mie, ma le presenta in modo diverso. In sostanza, dire che uno paghi 318 euro al mq per avere un terreno in concessione per 100 anni, o che paghi 3,18 euro all’anno al mq, è la stessa cosa. Se dividiamo per tutta la superficie, si può dire che la Juventus pagherà 0,58 euro all’anno al mq, oppure che pagherà 58 euro al mq nel complesso dei 100 anni.

A dimostrare che il prezzo praticato alla Juventus è sottodimensionato di diverse volte ci sono però altri confronti possibili. Per esempio, la stessa amministrazione soltanto due anni fa ha deciso di concedere a privati per 50 anni un lotto di 14.352 mq nella stessa identica area, tra via Traves e corso Ferrara, con una superficie costruibile di 6000 mq e con un vincolo a una destinazione decisamente meno lucrosa dei palazzi e dei negozi, ovvero a impianti sportivi privati.

In quel caso, la richiesta della Città è stata di 2.700.000 euro, il che vuol dire con il mio metodo 3,76 €/mq/anno (oltre sei volte quanto chiesto alla Juventus) e con il metodo dell’assessore Curti 450 euro per 50 anni, ovvero 9 €/mq/anno (il triplo di quanto chiesto alla Juventus). L’asta è andata più volte deserta, dunque si può pensare che il prezzo fosse troppo alto; ma la differenza con il prezzo praticato alla Juventus è clamorosa, e comunque non si capisce perché con la Juventus si sia partiti direttamente dal prezzo stracciato, facendolo anzi fissare direttamente alla Juventus, mentre con l’altra area (che, ci dissero, interessava alle palestre Virgin) si sia partiti da un prezzo così più alto, nonostante la destinazione d’uso meno lucrosa.

Crediamo dunque di avere spiegato concretamente perché il prezzo praticato alla Juventus è di grande favore, senza scomodare paragoni ancora più imbarazzanti ma meno pertinenti (per esempio, la tariffa richiesta per affittare il suolo pubblico per attività temporanee è di 0,28 € al mq al giorno, che diventa 0,70 € al mq al giorno per le attività commerciali e 2,80 € al mq al giorno per i parcheggi; anche per le attività più grandi e stabili di tutte, come i grandi circhi, la tariffa è di circa 10 €/mq/anno). E anche le giustificazioni sull’incasso degli oneri di urbanizzazione non reggono, dato che a fronte dell’incasso la Città dovrà fare almeno altrettante spese: per esempio, la Juve verserà un milione di euro aggiuntivo per la sistemazione dell’area circostante, ma la Città dovrà abbattere l’ex Palastampa, spostare i giostrai, fare il parco…

Ribadisco comunque che non ci importa se l’operazione la fa la Juve, il Toro o una società che fa tutt’altro (non è questione di tifo) e che siamo ben contenti di accogliere investimenti privati per risanare un’area semiabbandonata (anche se poi c’è sempre da discutere se negozi e palazzi siano una riqualificazione), ma che il punto è che le aree, beni di tutti noi, vengano pagate alla Città un prezzo giusto. Su 10,5 milioni di euro, anche un piccolo sconto vale milioni di euro; se poi la tariffa è, a seconda dei metodi di calcolo, da un terzo a un sesto di quella praticata ad altri, lo sconto comincia a diventare astronomico.

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36 commenti a “I conti della Continassa”

  1. rccs:

    Ben detto! PS: No, centri commerciali e parcheggi non sono una riqualificazione.

  2. Alberto:

    @vb: tu insisti nello scrivere post sull’argomento proponendo raffronti improponibili e io insisto nel porre le solite domande, copia-incollando da commenti a post precedenti:
    – C’erano o ci sono offerte migliori di quelle della Juventus per lo stesso terreno?
    – Se, come mi è parso fino ad ora di capire non ce ne sono e se il prezzo è così vantaggioso per l’acquirente, cosa impedisce ad altri operatori economici di avanzare offerte alternative e migliori?
    – C’erano o ci sono progetti di utilizzo comunale dell’area che inducano a rinunciare ai 10,5 milioni offerti?
    – Quale esponente di un movimento politico non ti dovrebbe essere difficile fare confronti più sensati di quelli indicati (qui si parla, come accenni, del prezzo-base di un’asta andata deserta…), quindi ad esempio con il costo di acquisizione di terreni da parte dei molti soggetti che hanno costruito recentemente centri commerciali nella periferia di Torino. L’hai fatto? Con quale risultato?
    Anche per me non è una questione di tifo ma di gestione del patrimonio pubblico e vorrei capire cosa farebbe il M5S in questo senso, se fosse al governo della città. Farebbe un’asta? Fisserebbe la base d’asta, chessò, a 30 milioni? E se a quella cifra non si presentasse nessuno, nemmeno la Juventus? Ne concluderebbe che forse il prezzo di mercato è più basso e quindi adeguerebbe la base d’asta (come farebbe un operatore razionale) oppure si terrebbe il terreno per usi futuri non meglio precisati? E i 10,5 milioni a cui rinuncerebbe dove li troverebbe diversamente? Come già sottolineato 10 milioni è proprio quanto nelle ultime settimane il Comune sta cercando di raggranellare per rientrare negli obiettivi della spending review, non credo che nessun cittadino torinese, proprietario di casa, gradirebbe sapere che gli hanno aumentato l’IMU pur di tenere in attività la pista di gokart della Continassa…

  3. rccs:

    Fino al momento dell’interesse juventino il comune non aveva piani per quell’area. Senza la Juventus non ci sarebbero stati piani per quell’area. Quindi non è necessario “avere piani”: metti l’asta a 30 e se nessuno si presenta lasci prato, volendo.

  4. Alberto:

    @rccs: e poi vai tu dai cittadini di Torino a spiegargli che c’era bisogno di 10 milioni per raggiungere gli obiettivi della spending review, ma il Comune ha preferito tenersi la Continassa a prato e quindi aumenterà l’IMU del 10%? Avere piani è sempre necessario se vuoi gestire qualcosa, che sia un Comune o una società bocciofila…
    Per inciso, la parte che ho trovato interessante di questo post è il fatto, questo sì assurdo, che il Comune abbia all’asta un terreno (quello di Via Treves), che evidentemente non gli serve e non utilizza, dal 2010 e, se capisco bene (vedi: http://www.comune.torino.it/giunta_comune/intracom/htdocs/2012/2012_01675.html), dopo due anni di aste andate deserte, si è limitato ad abbassare il prezzo base da 2,7 milioni a 2,4 milioni. Mi sembra un po’ come quelle persone di mezz’età che mettono in vendita l’appartamento dove hanno abitato, ed a cui sono terribilmente affezionati, ad un prezzo spropositato per essere sicuri che non lo compri nessuno…

  5. Alex:

    @Alberto, esatto, così oltre a non avere un’area riqualificata si trovano pure più tasse da pagare. Bell’osservazione!

  6. Antonio Fucile:

    @Alex: ottimo ragionamento, raddoppiamo direttamente la cubatura della città intera così ci saranno meno tasse. Fila che è un piacere…!

  7. Alex:

    E allora che fallisca il comune, per quanto mi può interessare… non faccio nemmeno parte del comune di Torino.
    Benvenuta Alessandria 2.0, gentilmente offerta dai falsi moralisti che hanno a cuore la propria città!

  8. Antonio Fucile:

    Parole a caso, letteralmente… Impossibile argomentare con certi commentatori.

  9. Alex:

    @Antonio Fucile, io avevo solo detto che mi piaceva il commento di Alberto, le parole a caso sono nel tuo messaggio n° 6, nessuno ti ha chiesto di argomentare le mie affermazioni.

  10. Antonio Fucile:

    @Alex, non sapevo ci fosse bisogno del tuo permesso per replicare a un tuo commento. Tu stesso hai argomentato la tua affermazione (“si trovano pure più tasse da pagare”), nessuno può vietarmi di ribattere a tale argomentazione – anche perchè l’ho fatto in maniera pertinente: trovo assurdo pensare di usare i soldi derivanti una tantum (una volta soltanto) dall’urbanizzazione per coprire spese correnti (cioè continue).
    Buona vita

  11. Luca:

    Se il Comune di Torino fallisce il sindaco con la giunta deve spiegare come ha fatto fare tutti quei debiti e niente altro.Anzi è meglio che stia zitto in quanto racconterebbe solo delle palle. Poi, magari, è auspicabile che per i torinesi sia arrivato il momento di cambiare questa dirigenza politica in combutta da decine di anni con l’unica famiglia degna di nota in tutta Torino. Basterà un fallimento per dare una bella sveglia, assimilabile ad un bel ceffone, ai cittadini di Torino?

  12. Alex:

    @Antonio, mah, sinceramente preferirei che il comune “svendesse” (per me non è svenduta) un’area inutilizzata piuttosto che sforare il patto di stabilità, divergenze di opinioni…

  13. Luca:

    Chissà se vai tu o io a chiedere un po’ di terreno ce lo “svendono” ?

  14. rccs:

    Alex il parco della Pellerina è inutilizzato e ci sono pure le prostitute. Riqualifichiamolo con una bella colata di cemento, no?

  15. Alberto:

    @rccs: il Parco della Pellerina è un parco quindi non è inutilizzato, per definizione di parco…
    Il M5S ha un piano per adibire la Continassa a Parco cittadino? Lo dicesse, dimostrerebbe almeno di avere qualche idea…

  16. -jm-:

    Inrealtà non c’era prato … c’era un rudere e piazzali asfaltati. Secondo me il metodo dell’assessore è quello che si avvicina di più all’oggetto del contendere (diritto di superficie e quindi diritti del superficiatario), però sui posti macchina a raso ci sarebbe da discutere tanto, perché se è vero che non sono edificati, vengono tecnicamente usati comunque (bastano quattro righe).

  17. Alex:

    @Luca, di certo né tu né io abbiamo soldi da investire su 180000 mq di terreni. Se tu fossi stato interessato (e avessi le disponibilità economiche) bastava andare dal comune e dire: “Ecco qua 20 mln di euro per la Continassa”, secondo te l’avrebbero data a chi offriva 10 o 20 mln?

  18. rccs:

    Alberto, per te o son parchi o è giusto farne parcheggi?

    Che essere triste che sei. Cosa mangi per cena di solito: smog liofilizzato?

  19. Alberto:

    @rccs: ah già, dimenticavo un altro pezzo forte della piattaforma programmatica del nuovo che avanza: l’insulto… :-)

  20. D# AKA BlindWolf:

    ok, ora preparo i popcorn.

  21. polemico74:

    alla manifestazione di protesta di noi tifosi del Toro non ho visto bertola.

    mi sara’ sfuggito o forse teme di perdere i voti dei gobbi…

  22. vb:

    Uff… l’hai già scritto altrove… talmente “non c’ero” che il video che per primo è circolato su quanto è avvenuto l’ho girato io…
    http://www.youtube.com/watch?v=MMK8CPeb9BI

  23. polemico74:

    Sì certo il video e’ tuo come il m5s e’ un movimento democratico.

  24. vb:

    Aoh, se non ti fidi nemmeno di un video girato da me e caricato sul mio canale Youtube…

  25. Alberto:

    Per la cronaca, nel frattempo la perizia sulla nuova versione del progetto è stata approvata e il nuovo prezzo è di 11,7 milioni, con un aumento di 1,2 milioni rispetto al precedente. Questo, da una veloce verifica sul costo al metroquadro della superficie residenziale e non in zona, è apparentemente in linea con la differenza di valore di mercato tra utilizzo residenziale e altro utilizzo per i 600 metri quadri oggetto del cambio di destinazione…

    http://marcobellinazzo.blog.ilsole24ore.com/calcio-business/2012/12/juventus-larea-della-continassa-coster%C3%A0-117-milioni-12-milioni-in-pi%C3%B9-della-vecchia-perizia.html
    Rimangono comunque tutte le sopracitate domande ancora senza risposta….

  26. Alberto:

    …Intendevo 600 mila metri quadri ovviamente…

  27. Alberto:

    :-) Sono 6.000… Ce l’ho fatta!

  28. vb:

    In realtà, a fronte dell’aumento di 1,2 milioni sul prezzo dell’area, la Juventus ha eliminato l’impegno a versare un milione extra per l’urbanizzazione del parco antistante i palazzi: di fatto l’aumento complessivo è solo di 200.000 euro…

  29. Alberto:

    Vb, non capisco. Un articolo sulla Continassa fa, ci spiegavi che gli oneri per l’urbanizzazione sono praticamente un rimborso dei costi che il Comune sostiene per l’urbanizzazione delle aree circostanti al terreno, quindi non rappresentano un’entrata effettiva per il Comune. Adesso invece ci lasci intendere che la riduzione delle opere di urbanizzazione comporta minori entrate per il Comune. Come stanno le cose? O mi vuoi dire che il Comune urbanizzerà a sue spese un’area legata al progetto della Cittadella Juve?
    P.S. Le risposte alle altre mie domande?

  30. vb:

    Il milione extra (come desumibile dalla parola “extra”) era in aggiunta agli oneri di urbanizzazione, in pratica aiutava a coprire le spese di cui la città si farà carico in proprio per sistemare l’area attorno a quella della Juventus (es. demolizione Palastampa, spostamento giostrai…). E sì, è ovvio che non sono vere entrate perché vanno a coprire spese, ma comunque è un milione in meno che entra mentre le spese restano le stesse, e il comune dovrà coprirle con altri fondi…

  31. polemico74:

    “Peccato che venerdì, come per magia, i vari Mangone, Sbriglio, Bertola, si sono limitati ad affermare le loro criticità con interventi di pochi minuti, lasciando al sottoscritto il compito di affrontare un rigido, ma solitario ostruzionismo durato 6 ore, che ha perlomeno fatto guadagnare la “pagnotta” all’assessore Curti”
    Angelo D’Amico

    Buon natale pagliaccio!!!!!

  32. vb:

    Sì, un fantastico ostruzionismo che è costato al Comune diverse migliaia di euro in straordinari dei dipendenti e spese generali per tenere il Municipio aperto fino alle 23, senza spostare di un millimetro la data di approvazione della delibera o modificare di una riga il suo contenuto… ma per finire sui giornali va benissimo!

  33. Alberto:

    @vb: scusami, sicuramente sono io che non capisco, ma non mi è chiaro. Quello che sostieni è che, a fronte dell’aumento della richiesta da parte del Comune per il diritto di superficie, in seguito alla modifica da parte della Juventus del progetto, c’è stato però uno “sconto” quasi equivalente sugli oneri per l’urbanizzazione. Uno sconto sugli oneri per l’urbanizzazione può voler dire che: o alcune opere di urbanizzazione non saranno realizzate o saranno realizzate a spese del Comune (cosa che sarebbe certamente quantomeno da spiegare). Girellando qua e là sul sito del Comune non ho trovato traccia di alcunché sul tema. C’è stata una delibera? C’è una fonte che spieghi meglio la cosa?

  34. vb:

    Devi andarti a leggere nel dettaglio la vecchia versione della convenzione Città-Juventus e confrontarla con quella nuova, nella quale è stata inserita una formulazione stranamente convoluta che cita di nuovo il milione ma dice che esso sarà preso dagli oneri di urbanizzazione. Le convenzioni sono allegate alle delibere, ma non vengono pubblicate online: puoi fare una richiesta di accesso agli atti e attendere i canonici 30 giorni per averle…

    …credi mica che queste cose te le mettano lì in bella vista? Se non fossi andato io a guardare gli allegati in commissione, magari la giunta si sarebbe “dimenticata” di menzionare questo piccolo particolare e nessuno l’avrebbe mai reso pubblico… comunque se non ci credi puoi ascoltare la discussione in consiglio comunale (dai video/verbali sul sito) e soprattutto l’ultima seduta di commissione nell’ultima settimana prima di Natale (grazie a nostra mozione, ora dovrebbero venire pubblicate le registrazioni delle commissioni sul sito).

  35. Alberto:

    @vb: da quello che dici immagino che tu abbia letto la convenzione ed essa sia quindi nella tua disponibilità. D’accordo che il Comune non la mette sul sito ma è comunque diffondibile in via cartacea o elettronica o la cosa è proibita per legge?

  36. mosk:

    C’è una nuova evoluzione della faccenda
    http://www.lospiffero.com/cantina/ricorso-al-tar-sulla-cittadella-juve-8405.html

 
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