Near a tree

Ha suscitato un certo scalpore, ieri, la contestazione al Comune di qualche centinaio di tifosi del Toro, che in occasione dell’intitolazione al Grande Torino della piazza davanti allo stadio Olimpico hanno rumorosamente criticato l’operazione di cessione alla Juventus dell’area Continassa, esibendo cartelli con la scritta “0,58 € sul campo”, con riferimento al prezzo dell’area al mq e all’anno, praticato dal Comune alla Juventus, che noi per primi avevamo calcolato nella nostra analisi dell’operazione e che ha poi fatto il giro dei media anche nazionali.

In serata, e poi stamattina, si sono scatenati tutti i media: TGR Piemonte, La Stampa, Repubblica, persino Tuttosport hanno riportato con evidenza i conti secondo l’amministrazione, la quale dice: i 10,5 milioni di euro vanno divisi non per i 180.000 mq di superficie dell’area ma per i 33.000 mq degli edifici che saranno costruiti; così facendo, viene 318 euro al mq. Vorrei allora spiegare un po’ più approfonditamente le cifre in gioco, così ognuno potrà decidere se preferisce il conto fatto da Fassino e dall’assessore Curti oppure quello che ho fatto io.

Intanto, l’idea di dividere solo per i mq costruiti è un po’ strana: è come dire che se io voglio un terreno pubblico per un uso che non prevede di costruirci sopra, ad esempio per giardino o parcheggio privato, il Comune me lo deve dare gratis. Intorno agli edifici non ci saranno solo, come dice l’amministrazione, “strade e piazze” – anche perché riempire 180.000 mq di strade e piazze è un po’ duro – ma ci saranno giardini e spazi a diretto servizio della sede sociale, dei palazzi e delle attività commerciali della Juventus, su terreni che per i prossimi 99 anni saranno in possesso della Juventus. Non si capisce perché il terreno per costruire tutto questo dovrebbe essere gratis.

Ma anche seguendo questa linea, l’assessore arriva a cifre che in realtà sono simili alle mie, ma le presenta in modo diverso. In sostanza, dire che uno paghi 318 euro al mq per avere un terreno in concessione per 100 anni, o che paghi 3,18 euro all’anno al mq, è la stessa cosa. Se dividiamo per tutta la superficie, si può dire che la Juventus pagherà 0,58 euro all’anno al mq, oppure che pagherà 58 euro al mq nel complesso dei 100 anni.

A dimostrare che il prezzo praticato alla Juventus è sottodimensionato di diverse volte ci sono però altri confronti possibili. Per esempio, la stessa amministrazione soltanto due anni fa ha deciso di concedere a privati per 50 anni un lotto di 14.352 mq nella stessa identica area, tra via Traves e corso Ferrara, con una superficie costruibile di 6000 mq e con un vincolo a una destinazione decisamente meno lucrosa dei palazzi e dei negozi, ovvero a impianti sportivi privati.

In quel caso, la richiesta della Città è stata di 2.700.000 euro, il che vuol dire con il mio metodo 3,76 €/mq/anno (oltre sei volte quanto chiesto alla Juventus) e con il metodo dell’assessore Curti 450 euro per 50 anni, ovvero 9 €/mq/anno (il triplo di quanto chiesto alla Juventus). L’asta è andata più volte deserta, dunque si può pensare che il prezzo fosse troppo alto; ma la differenza con il prezzo praticato alla Juventus è clamorosa, e comunque non si capisce perché con la Juventus si sia partiti direttamente dal prezzo stracciato, facendolo anzi fissare direttamente alla Juventus, mentre con l’altra area (che, ci dissero, interessava alle palestre Virgin) si sia partiti da un prezzo così più alto, nonostante la destinazione d’uso meno lucrosa.

Crediamo dunque di avere spiegato concretamente perché il prezzo praticato alla Juventus è di grande favore, senza scomodare paragoni ancora più imbarazzanti ma meno pertinenti (per esempio, la tariffa richiesta per affittare il suolo pubblico per attività temporanee è di 0,28 € al mq al giorno, che diventa 0,70 € al mq al giorno per le attività commerciali e 2,80 € al mq al giorno per i parcheggi; anche per le attività più grandi e stabili di tutte, come i grandi circhi, la tariffa è di circa 10 €/mq/anno). E anche le giustificazioni sull’incasso degli oneri di urbanizzazione non reggono, dato che a fronte dell’incasso la Città dovrà fare almeno altrettante spese: per esempio, la Juve verserà un milione di euro aggiuntivo per la sistemazione dell’area circostante, ma la Città dovrà abbattere l’ex Palastampa, spostare i giostrai, fare il parco…

Ribadisco comunque che non ci importa se l’operazione la fa la Juve, il Toro o una società che fa tutt’altro (non è questione di tifo) e che siamo ben contenti di accogliere investimenti privati per risanare un’area semiabbandonata (anche se poi c’è sempre da discutere se negozi e palazzi siano una riqualificazione), ma che il punto è che le aree, beni di tutti noi, vengano pagate alla Città un prezzo giusto. Su 10,5 milioni di euro, anche un piccolo sconto vale milioni di euro; se poi la tariffa è, a seconda dei metodi di calcolo, da un terzo a un sesto di quella praticata ad altri, lo sconto comincia a diventare astronomico.

[tags]continassa, juventus, torino, fassino, calcio, urbanistica[/tags]